2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》土地、建筑物和其他地上定著物的含義考點

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　　土地、建筑物和其他地上定著物的含義知識點是2016年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：

　　(一)土地的含義

　　人們對于什么是土地，有許多不同的認(rèn)識和定義。從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是一個空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍如圖2-1所示，可分為以下3層：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。

　　(二)建筑物的含義

　　建筑物是最主要的土地定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。在房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解，對建筑物的定義是：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中，房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 (如給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)備)等組成的空間場所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

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　　(三)其他土地定著物的含義

　　土地定著物也稱為地上定著物、土地附著物、地上附著物。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　其他土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離，但這種分離是不經(jīng)濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯減損。例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，例如，擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，不屬于其他土地定著物。在實際房地產(chǎn)估價中，估價對象的范圍如果不包含屬于房地產(chǎn)范疇的其他土地定著物的，應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為在估價對象的范圍內(nèi);如果包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。

　　在現(xiàn)實中，其他土地定著物往往被視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分。因此，本書通常把房地產(chǎn)簡化為包括土地和建筑物兩大部分。

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