2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓評(píng)估的特點(diǎn)

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　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓評(píng)估的特點(diǎn)：

　?、偻恋爻鲎屌馁u底價(jià)評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價(jià)，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣;與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)值折減，而土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

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　　②估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日;招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日;協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

　?、鄄煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評(píng)估方法;協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

　　④搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。

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