2017年房地產估價師《經營與管理》房地產市場的特性與功能

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　　房地產市場的特性與功能：

　　1.房地產市場的特性：

　　房地產市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產具有區(qū)別于其他商品的特性，導致房地產市場具有一系列區(qū)別于一般商品市場的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對稱性等。

　　(一)市場供給的壟斷性

　　開發(fā)商品的供給在短期內難以有較大的增減，因此市場供給在短期內缺乏彈性;由于房地產的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，導致房地產供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。

　　(二)市場需求的廠泛性和多樣性

　　房地產是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性;與市場供給的異質性相吻合，需求者購置房地產時通常有不同的目的和設想，可以是自用或投資，也可以是常住或季節(jié)性使用，因而需求具有多樣性。

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　　(三)市場交易的復雜性

　　由于房地產市場上的商品本身不能移動，交易是房地產產權的流轉及其再界定;房地產交易通常需要經過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多;加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地產估價師或房地產經紀人等專業(yè)人員提供服務。

　　(四)房地產價格與區(qū)位密切相關

　　房地產的不可移動性，使房地產價格與房地產所處的區(qū)位密切相關，區(qū)位可以決定房地產價格的60%～70%;而且由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經濟社會不斷發(fā)展，房地產價格的長期趨勢是總體向上發(fā)展;但現(xiàn)實價格是在長期上漲趨勢下個別形成的，受到經濟周期、市場預期、社會經濟政治事件及交易主體個別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動。

　　(五)存在廣泛的經濟外部性

　　經濟外部性是指一個經濟主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負外部性。

　　(六)市場信息的不對稱性

　　信息不對稱性，是指在市場交易中，產品的賣方和買方對產品的質量、性能等所擁有的信息是不相對稱的，通常產品的賣方對自己所生產或提供的產品擁有更多的信息，而產品的買方對所要購買的產品擁有很少的信息。

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