2017年房地產估價師《經(jīng)營與管理》房地產業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系

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　　房地產業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系：

　　在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系這個主題了。研究的結果是：

　　1、房地產業(yè)本質上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。

　　首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。

　　其次，房地產業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。

　　再次，房地產業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產業(yè)，處于主導產業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業(yè)以其產業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次高潮”。

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　　2、房地產業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。

　　應當承認，房地產業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：

　　(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

　　(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10%以內時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。

　　(3)房地產投資泡沫。一般規(guī)律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

　　(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經(jīng)濟。

　　可見，房地產確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性。但絕不能把房地產業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。

　　3、房地產經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產開發(fā)投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴重危害。

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