2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

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　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

　　(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

　　(3)依法收回土地使用權(quán)的。

　　(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

　　(5)權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。在權(quán)屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

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　　(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　　(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

　　例題1：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有( )。

　　A.共有的房地產(chǎn) B.未解決權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)

　　C.設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn) D.已被依法查封的房地產(chǎn)

　　E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋

　　答案：ABD

　　解析：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。原建設(shè)部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。國務(wù)院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：(一)新建、擴建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。

　　例題2：根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)中不得轉(zhuǎn)讓的有( )。

　　A.權(quán)屬有爭議的 B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的

　　C.已設(shè)定抵押的 D.司法機關(guān)依法查封限制轉(zhuǎn)移的

　　E.未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的

　　答案：ADE

　　解析：共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的，可以轉(zhuǎn)讓。