講義:房地產(chǎn)狀況調(diào)整6.7

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第六章講義匯總

　　第六章 市場法及其運用

　　第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義：

　　這種情況)，還應(yīng)對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價值高低。進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在自身狀況下的價格變成了在估價對象狀況下的價格。

　　在進行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要弄清可比實例狀況和估價對象狀況是何時的狀況?？杀葘嵗隣顩r應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是它在估價時點或其他時間的狀況。因為在估價時點或其他時間，可比實例狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。例如，某個可比實例是3個月前成交的，成交之后，購買者對它進行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環(huán)境和景觀發(fā)生了較大變化。除期貨房地產(chǎn)(如期房)外，可比實例狀況一般是在成交日期的狀況。估價對象狀況應(yīng)是需要評估的價值所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，通常是在估價時點的狀況。但在本書第五章第四節(jié)"估價時點原則"中看到，也有估價時點為現(xiàn)在、估價對象為過去狀況或未來狀況的估價。在這種估價情況下，估價對象狀況就不是在估價時點的狀況了。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進一步分解為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法中的一個難點和關(guān)鍵。但如果可比實例狀況與估價對象狀況有許多相同之處，則需要進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容就較少，房地產(chǎn)狀況調(diào)整相應(yīng)就簡單。因此，在實際估價中應(yīng)盡量選取與估價對象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)為可比實例。

　　(一)實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。

　　(二)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。

　　(三)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行直接比較;或者設(shè)定一種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行間接比較。無論是直接比較還是間接比較，如果是可比實例狀況比估價對象狀況好的，則對可比實例成交價格進行減價調(diào)整;如果是可比實例狀況比估價對象狀況差的，則對可比實例成交價格進行加價調(diào)整。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：①總價法和單價法;②差額法和百分率法;③相加法和相乘法;④直接比較法和間接比較法。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總價法和單價法，與交易情況修正的總價法和單價法相同。

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