講義:報酬率的求取7.5
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第七章 收益法及其運(yùn)用
第五節(jié) 報酬率的求取
報酬率的實(shí)質(zhì)：
針對本知識點(diǎn)提問?報酬率(yield rate，Y)也稱為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內(nèi)部報酬率)同性質(zhì)的比率。進(jìn)一步弄清報酬率的內(nèi)涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的含義及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入資本的收回，即保本。投資回報是指所投入資本全部收回以后的額外所得，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行得到的利息。
報酬率的求取方法：
針對本知識點(diǎn)提問?了解了報酬率的實(shí)質(zhì)后，下面介紹求取報酬率的三種主要方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)等。
(一)累加法
累加法(built-up method)是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。
(二)市場提取法
市場提取法(market extraction method)是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率的方法。
(三)投資報酬率排序插入法
收益法估價采用的報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)置業(yè)投資中所要求的報酬率。由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)是相近的，所以可通過與獲取估價對象凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。
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