2018年房地產(chǎn)估價師理論與方法：房地產(chǎn)抵押的需要

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　　房地產(chǎn)抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押雖然是“第二還款來源”，但它是保障債權(quán)實現(xiàn)的一種重要方式。

　　由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)，所以在借貸等民事活動巾，債權(quán)人為保障實現(xiàn)其債權(quán)，通常會要求債務(wù)人或第三人將其有權(quán)處分且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值。特別是商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場競爭和防范風(fēng)險，既不能抬高抵押房地產(chǎn)的價值，又不能壓低抵押房地產(chǎn)的價值。也就是說，如果為了，賺取更多利息而多放款，將會承受較大損失的風(fēng)險;為了信貸安全而少放款，將會失去賺取較多利息的機會。兩全其美的辦法是追求抵押房地產(chǎn)的客觀合理的價值。而為了知道該客觀合理的價值，債權(quán)人一般會委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的估價機構(gòu)進(jìn)行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

　　房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有下列5種：

　　(1)初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估。

　　(2)再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

　　(3)續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估。

　　(4)抵押期問估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等價格或價值進(jìn)行監(jiān)測干¨評估。

　　(5)抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣的，為折價或拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進(jìn)行評估。

　　在實際中，通常按照抵押貸款前、抵押貸款后和抵押物處置三個階段，來劃分為金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價及相關(guān)專業(yè)服務(wù)。在抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價值評估，還可提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等服務(wù)。在抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)價格或價值動態(tài)監(jiān)測和評估，還可為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險提示，如抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值.或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。在抵押物處置階段，除了提供處置抵押房地產(chǎn)價值評估，還可提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

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