2018年房地產估價師《案例分析》房地產貸款項目
更新時間：2018-03-07 12:31:37
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一、評估的側重點
金融機構的房地產開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價為主的，評估的側重點是企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質、財務及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當簡化;以項目評價為主的，評估的側重點是項目狀況、投資成本、市場分析、財務效益評價及項目的封閉運作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當簡化。
二、動態(tài)與靜態(tài)分析
在財務效益評估時，計算期較長的房地產項目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產項目)，應進行動態(tài)評價，測算與分析項目的動態(tài)評價指標;計算期1～2年的房地產項目(如作為普通住宅銷售的房地產項目)對資金運用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應進行動態(tài)的分析。
三、項目風險評估
從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風險關注點主要有：項目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術、經濟等);施工過程及質量風險;租售模式風險;外部競爭環(huán)境風險等。借款企業(yè)的風險關注點主要有：資質及管理能力;信用狀況;其他項目的關聯(lián)風險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機構的信貸政策及風險管理要求，擔保措施的可實施性等方面。
四、項目市場評估
與對某一宗房地產的價值(價格)評估相比，貸款項目評估注重競爭區(qū)域內房地產市場的發(fā)展趨勢。一般要求進行項目的SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析，評價項目的產品、客戶定位，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。
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