2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》成本法的基本公式

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成本法的基本公式：

成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊

新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

上式中：

開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×100%

新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得該用地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷(xiāo)售費(fèi)用+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+ 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn))/(用地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：

該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+

總銷(xiāo)售費(fèi)用+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+ 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率得出：

該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= (取得該荒地的總代價(jià) 十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)

1—銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率

該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息

(1—銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積

= (取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)

(1—銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積

新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物重新購(gòu)建價(jià)格

舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物的折舊。