2018年房地產估價師《制度與政策》考點：房地產開發(fā)項目轉讓

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房地產開發(fā)項目轉讓：

(一)轉讓條件

1.以出讓方式取得的土地使用權

2.以劃撥方式取得的土地使用權

(二)轉讓程序

《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30 日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

為了保護已經(jīng)與房地產開發(fā)項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30日內，到房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產開發(fā)項目轉讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更，相關的權利、義務是否已經(jīng)轉移;新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;開發(fā)建設單位的名稱，是否已經(jīng)變更。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產開發(fā)主管部門有權責令其補辦有關手續(xù)或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)進行處罰。

備案應當提供的文件，在《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》中只提到了房地產開發(fā)項目轉讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件、拆遷的落實情況、土地使用權的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。

房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成安置補償?shù)模仓醚a償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

房屋拆遷補償安置是房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，與被拆遷人的利益密切相關。房地產開發(fā)企業(yè)項目轉讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，因轉讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。