2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》替代原則

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一、替代原則的含義

含義：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

二、類似房地產(chǎn)和同一供求范圍的含義 教材P20、179

類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或相似的房地產(chǎn)。同一供求范圍(同一供求圈、同一市場)是指與估價(jià)對象之間具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

三、為何要遵守替代原則

□經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。同一種商品在同一市場上具有相同的市場價(jià)格。任何經(jīng)濟(jì)主體在市場上的行為，是要以最小的代價(jià)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，任何理性的購買者，在購買產(chǎn)品商品時(shí)，會“貨比三家”，從中選擇效用最大、價(jià)格最低的。由于消費(fèi)者的這種選擇行為，使得相同產(chǎn)品的價(jià)格趨同。同樣房地產(chǎn)的價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的特殊性，使得房地產(chǎn)幾乎沒有完全相同價(jià)格。但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)是接近的。

四、替代原則對房地產(chǎn)估價(jià)的要求

若估價(jià)對象附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對象的未知價(jià)格。

不能孤立地思考估價(jià)對象的價(jià)值，要考慮相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。特別作為同一估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個城市、同一估價(jià)時(shí)期，按照同一種估價(jià)目的，對不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個合理的“價(jià)差”。

替代原則是針對估價(jià)結(jié)果而言的，將各種估價(jià)方法測算出的估價(jià)結(jié)果放到市場中衡量，當(dāng)估價(jià)結(jié)果沒有不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，估價(jià)結(jié)果才可說是客觀合理的。

替代原理：把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算時(shí)，替代原則轉(zhuǎn)化為替代原理。市場法是以替代原理為基礎(chǔ)的。成本法中客觀成本、收益法中客觀收益，假設(shè)開發(fā)法中要從開發(fā)完成后的價(jià)值中減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，均是遵守替代原理來求取的。