2018年房地產估價師《經營與管理》考點：房地產投資風險的概念

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房地產投資風險的概念

(一)風險的定義

從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。因此，在房地產投資分析前期風險分析過程中，通常要假設投資項目進入經營階段的可能收益狀態(tài)，并依此來定量估算房地產投資風險。

風險涉及變動和可能性，而變動常常又可以用標準差來表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。圖1-1所示的A、B、C三項投資，C的風險最大，B次之，A最小。

還可用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小。例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2009年末價值為1 000萬元，預計2010年末價值為1 100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%.則2010年該物業(yè)價值的標準差為100萬元，標準差與期望值之比為10%;物業(yè)2為零售商業(yè)項目，2009年末價值為1 000萬元，2010年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2010年該物業(yè)價值的標準差為200萬元，標準差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風險大于物業(yè)1的單位收益投資風險。

當實際收益超出預期收益時，就稱投資獲取了風險收益;而實際收益低于預期收益時，就稱投資發(fā)生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。風險條件下決策時，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹法或決策表法，用最大期望收益作為決策準則。

不確定性和風險有顯著差別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法，即對未來持悲觀的看法，認為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對未來持樂觀的看法，認為未來會出現(xiàn)最好的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

(二)風險分析的目的

風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下列問題：

(1)預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?

(2)相對于目標收益、融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大?

(3)預期收益的變動性和離散性如何?

由于風險分析的數(shù)學方法較為復雜，本節(jié)僅對房地產投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關房地產開發(fā)過程中風險分析的方法，將在本書第七章介紹。

房地產投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產管理的復雜性四個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析可能對房地產投資的凈收益產生影響的因素。在通常情況下.人們往往把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內個別項目產生影響、投資者可以控制的個別風險。