2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》扣除項目評估方法的選擇

扣除項目評估方法的選擇：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。目前主要包括以下幾種形式：

以出讓金形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按出讓金進行扣除;

以毛地價形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按毛地價進行扣除;

以招牌掛形式取得土地使用權(quán)，以合同為依據(jù)按土地價格進行扣除;

以受讓方式取得土地使用權(quán)，以土地和稅務(wù)部門登記的受讓價格和土地增值稅計稅價格進行扣除;

無法確認歷史土地使用權(quán)取得價格的情況下，依《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，按取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估;劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，按轉(zhuǎn)讓時點地價標準評估其應(yīng)補交的出讓金或毛地價。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)成本的評估，適宜采用市場比較和分部分項的評估方法。房地產(chǎn)開發(fā)成本評估關(guān)鍵是反映其現(xiàn)時的重置成本價值。

房地產(chǎn)開發(fā)成本評估的要點是在于如何與取得土地使用權(quán)所支付的金額進行銜接。若取得土地使用權(quán)所支付的僅為出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)成本中還應(yīng)包括政府收取市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)商發(fā)生的通平費用;若取得土地使用權(quán)所支付的僅為毛地價，房地產(chǎn)開發(fā)成本中應(yīng)包括開發(fā)商發(fā)生的通平費用;若取得土地使用權(quán)所支付的為熟地價，房地產(chǎn)開發(fā)成本中不應(yīng)再包括土地征用及拆遷補償費。

3.舊房及建筑物的評估價格

舊房及建筑物的評估價格所包含的內(nèi)容在包括房地產(chǎn)開發(fā)成本全部子項的基礎(chǔ)上，還應(yīng)包括開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(即與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用)和開發(fā)利潤。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格應(yīng)采用重置成本價乘以成新度折扣率的方法確定。

銷售費用的計算，應(yīng)注意區(qū)分不能等同于估價規(guī)范中的銷售稅費，避免銷售過程中的稅費(營業(yè)稅及其附加)重復(fù)計算。

《土地增值稅暫行條例》中并未對開發(fā)利潤的計算作明確的說明，開發(fā)利潤的記取應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，即應(yīng)以土地取得費和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平求取，因為只有這種結(jié)果才能充分體現(xiàn)開發(fā)主體投資行為所承擔(dān)的全部風(fēng)險報酬。