2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：前期工作的其他環(huán)節(jié)
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第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理
第三節(jié) 前期工作
前期工作的其他環(huán)節(jié)：
除了上述四個主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場狀況，初步確定目標(biāo)市場、售價或租金水平;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項目保險事宜等。
上述工作完成后，對項目應(yīng)再進(jìn)行一次財務(wù)評價。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，開發(fā)商一般在正式進(jìn)入建設(shè)階段前，需要再次評價開發(fā)項目的風(fēng)險和盈利特性，以作為是否進(jìn)入下階段工作的決策依據(jù)。
值得指出的是，由于土地成本和前期費用占總開發(fā)成本的比重越來越大，所以對許多開發(fā)商而言，項目進(jìn)展到獲得建設(shè)工程開工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過了項目成本的50%甚至70%，所以即使市場環(huán)境與項目開始時比較發(fā)生了較大的不利變化，在選擇馬上開工建設(shè)和延期開工建設(shè)之間，也要根據(jù)公司目前的財務(wù)狀況尤其是未來一段時間的現(xiàn)金流狀況進(jìn)行慎重的比選決策，還要認(rèn)真考慮政府對延遲開發(fā)建設(shè)的有關(guān)政策。
作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開發(fā)商必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的售價、租金水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時，開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機(jī)會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。
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