2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)

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第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

第二節(jié) 市場(chǎng)分析的手段與方法

市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)：

(一)市場(chǎng)需求分析的基本概念

1.市場(chǎng)規(guī)模

市場(chǎng)規(guī)模就是特定商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量。潛在購(gòu)買(mǎi)者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。因此，在估計(jì)某種產(chǎn)品的消費(fèi)者市場(chǎng)時(shí)，首先需要判斷對(duì)該產(chǎn)品有潛在興趣的人數(shù)。如“你想自己擁有一套住宅嗎?”假如10個(gè)被調(diào)查者中有2個(gè)持肯定的回答，那么就可以估計(jì)消費(fèi)者總數(shù)的20%是住宅的潛在市場(chǎng)。潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。

消費(fèi)者只有興趣還不足以確定市場(chǎng)，潛在消費(fèi)者必須有足夠的收入購(gòu)買(mǎi)這種商品。有興趣的消費(fèi)者必須對(duì)“你能買(mǎi)得起住宅嗎?”做出肯定的回答。價(jià)格越高，能做出肯定回答的人數(shù)就越少，也說(shuō)明市場(chǎng)規(guī)模是興趣與收入的函數(shù)。

市場(chǎng)規(guī)模還會(huì)因?yàn)橥緩降南拗贫s小。如果住宅不是在某個(gè)地區(qū)建設(shè)，那么這個(gè)地區(qū)的潛在消費(fèi)者就不是有效市場(chǎng)。有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。但如果政府或團(tuán)體對(duì)特定消費(fèi)群體消費(fèi)某種商品進(jìn)行了限制，如某城市政府規(guī)定非本地戶(hù)籍人士不得購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房，那么本地戶(hù)籍者就構(gòu)成了該城市限價(jià)商品住房合格的有效市場(chǎng)。

企業(yè)現(xiàn)在可以追求全部合格的有效市場(chǎng)或集中在其中的細(xì)分市場(chǎng)上。服務(wù)市場(chǎng)(也稱(chēng)為目標(biāo)市場(chǎng))是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。企業(yè)及其競(jìng)爭(zhēng)者總會(huì)在目標(biāo)市場(chǎng)上售出一定數(shù)量的某種商品。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。

2.市場(chǎng)總需求

市場(chǎng)總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購(gòu)買(mǎi)的總量。

(二)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)是要估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。市場(chǎng)潛在需求數(shù)量是在特定時(shí)期內(nèi)，在既定行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力水平與既定環(huán)境條件下，行業(yè)的所有企業(yè)所能獲得的最大銷(xiāo)售量。