2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義
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第二章 房地產(chǎn)及其描述
第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義
房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義：
(一) 房地產(chǎn)實物的含義
房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產(chǎn)實物，需要建筑、測繪等專業(yè)知識。
(二)房地產(chǎn)權(quán)益的含義
房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利(rights)、利益(interests)和好處 (benefits)。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)，還是建設用地使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，常見的是設立了抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或建設用地使用權(quán)。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制(如城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度o、建筑密度o、綠地率。等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。④額外的利益或好處。例如，屋頂(也稱為樓頂、屋蓋)或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟收入。
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