2018年房地產估價師《理論與方法》教材解讀：經濟因素

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第三章 房地產的價格和價值

第四節(jié) 房地產價格影響因素

經濟因素：

經濟發(fā)展：

經濟增長、繁榮或衰退等經濟發(fā)展狀況，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產價格有很大的影響。反映經濟發(fā)展的一個重要指標是國內生產總值 (Gross Domestic Product，GDP)的增長。GDP是對一個國家或一個地區(qū)在一定時期內國民經濟生產活動的總成果的一種計量，從總體上反映了一個國家或一個地區(qū)的經

濟活動的總規(guī)模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。GDP的計算方法有收入法、支出法和生產法三種。按照支出法核算，GDP由消費(C)、投資(I)、政府購買(G)和凈出口(NX)四個部分構成。一般地說，GDP增長，消費、投資、政府購買和凈出口都有增長，可能只是各自的增長幅度不同而已。GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預示著投資、生產活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀80年代亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國和中國中國臺灣、中國香港等國家和地區(qū)，經濟持續(xù)高速增長，地價也大幅度上漲(盡管從事后的亞洲金融危機來看，這種經濟發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經濟)。

居民收入：

居民收入水平及其增長，對房地產價格特別是住宅價格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農村居民人均純收入的增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財產稅及其他經常性轉移支出之后余下的實際收入。農村居民家庭人均純收入是指農村居民家庭總收入中扣除從事生產和非生產經營的費用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產和非生產性建設投資，也可用于生活消費支出和儲蓄。

通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。至于對房地產價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。

如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產價格的影響就不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會增加對居住房地產的需求，從而導致居住房地產價格上漲。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎達到了應有盡有的程度，邊際消費傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或其他投資，這對房地產價格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產投資或投機，如購買房地產用于出租后轉讓或將持有房地產當做保值增值的手段，則會導致房地產價格上漲。