2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金

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第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別

營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金：

(一)營(yíng)業(yè)收入

營(yíng)業(yè)收入又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)收入，是指向社會(huì)出售、出租開(kāi)發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入。

(二)利潤(rùn)

利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取開(kāi)發(fā)或投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅金及附加后的盈余部分，稱(chēng)為投資者的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(或稱(chēng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn))，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。

(三)稅金

稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。國(guó)家或地方政府的這種籌集財(cái)政資金的手段叫稅收。

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

1.營(yíng)業(yè)稅金及附加

2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

3.土地增值稅

4.企業(yè)所得稅

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算的特殊規(guī)定。其主要內(nèi)容包括：

(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

(2)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入的毛利額。

(4)在年度納稅申報(bào)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告。