2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：成本法的理論依據(jù)
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第八章 成本法及其運(yùn)用
第一節(jié) 成本法概述
成本法的理論依據(jù)：
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體可從賣方和買方兩個角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價。如果低于該代價，他就要虧本。進(jìn)一步來看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場價格低于它的成本時，它就不會被開發(fā)，除非它的市場價格升高了;而如果一種房地產(chǎn)的市場價格遠(yuǎn)高于它的成本，則它將會很快進(jìn)入市場，直到其市場價格降下來。
從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。如果高于該必要支出及應(yīng)得利潤，則還不如自己開發(fā)(或者委托他人開發(fā))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己購買一塊相似的土地的現(xiàn)時價格是多少，然后在該土地上建造相同或相似的建筑物的現(xiàn)時費(fèi)用又是多少，此兩者之和(含應(yīng)得利潤)便是自己愿意支付的最高價格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者質(zhì)量、性能上有缺陷，或者建筑物以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價格時還會考慮折舊，即還要減價。
由上可見，一個是不低于開發(fā)已花費(fèi)的代價(含應(yīng)得利潤)，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)代價(包含開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤)。因此，估價對象的價值便可以根據(jù)重新開發(fā)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤來求取。
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