2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第八章教材解讀：開發(fā)完成后的價值

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第八章 成本法及其運用

第四節(jié) 重新購建價格的求取

開發(fā)完成后的價值：

預測開發(fā)完成后的價值，需要弄清3個問題：①該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價值;②該價值是在哪個時間的價值;③該價值的預測方法有哪些。

(一)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

開發(fā)完成后的價值是指未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，先要弄清未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預測該狀況的房地產(chǎn)價值。以估價對象為商品房在建工程為例，如果預計未來開發(fā)完成后的商品房是毛坯房的，則預測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是毛坯房的價值;如果預計未來開發(fā)完成后的商品房是粗裝修房的，則預測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是粗裝修房的價值;如果預計未來開發(fā)完成后的商品房是精裝修房的，則預測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是精裝修房的價值。

(二)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間

開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間可能是未來開發(fā)完成之時，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個時間。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，還要弄清是預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個時間的價值。在傳統(tǒng)方法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。但在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

(三)開發(fā)完成后的價值的預測方法

在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接"平移"過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合(長期趨勢法的內(nèi)容見本書第十章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。