2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

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第七章 風(fēng)險分析與決策

第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法

傳統(tǒng)投資決策方法的局限性：

房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法，主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財務(wù)評價方法，它是從財務(wù)方面來探討項(xiàng)目投資的可行性，應(yīng)用的前提條件是投資項(xiàng)目現(xiàn)金流可預(yù)測。因此，采用財務(wù)評價方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析，首先必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準(zhǔn)確的預(yù)測和推斷，否則，即使計(jì)算出了項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)或財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV，也難以做出準(zhǔn)確決策。

運(yùn)用財務(wù)評價方法進(jìn)行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性，即通過投資項(xiàng)目現(xiàn)金流入可收回投資，或在市場出現(xiàn)不利狀況時可出售資產(chǎn)收回投資;二是不考慮延期投資對項(xiàng)目預(yù)期收益的影響，即不考慮投資的時間價值，當(dāng)FNPV大于零時現(xiàn)在就投資，當(dāng)FNPV小于零時就拒絕投資。

在不確定的市場環(huán)境下，財務(wù)評價方法容易造成房地產(chǎn)投資價值的低估，主要表現(xiàn)在：一是忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價值，它假設(shè)未來變化是按決策時的環(huán)境發(fā)生，事實(shí)上，房地產(chǎn)投資的長期性和房地產(chǎn)市場的不確定性，要求投資者根據(jù)市場條件變化，對項(xiàng)目投資決策適時進(jìn)行調(diào)整。二是忽視了投資機(jī)會的選擇，只是對是否投資進(jìn)行決策，沒有考慮項(xiàng)目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長，將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標(biāo)收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準(zhǔn)則。實(shí)際上，并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內(nèi)獲利，而且，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，其目的并不僅是為了獲得財務(wù)上的利益，有時更多的是從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來決策，使企業(yè)獲得未來成長的機(jī)會。

因此，在不確定的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難滿足科學(xué)決策的需要。