2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：可行性研究的作用

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第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第一節(jié) 可行性研究概述

可行性研究的作用：

(一)申請項目核準(zhǔn)的依據(jù)

為了充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動中的主體地位，保護投資者的合法權(quán)益，營造有利于各類投資主體公平、有序競爭的市場環(huán)境，促進生產(chǎn)要素的合理流動和有效配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益，推動經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展和社會全面進步，政府對企業(yè)投資的管理制度改革日益深化。

(二)項目投資決策的依據(jù)

一個房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，需要投入大量的人力、財力和物力，很難憑經(jīng)驗或感覺進行投資決策。因此需要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等技術(shù)上是否可行，法律上是否允許。還要研究項目竣工后能否找到適當(dāng)?shù)馁徺I者、承租人或使用者，判斷項目的市場競爭力，計算項目投資的績效或經(jīng)濟效果等。通過這些分析研究工作，得出項目應(yīng)不應(yīng)該建設(shè)、如何建設(shè)、以及哪種建設(shè)方案能取得最佳的投資效果等，并以此作為項目投資決策的依據(jù)。

(三)籌集建設(shè)資金的依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都需要就其擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行權(quán)益和/或債務(wù)融資。開發(fā)商要想吸引機構(gòu)或個人投資者參與其擬開發(fā)項目投資，作為項目發(fā)起人和一般責(zé)任合伙人的開發(fā)商，必須要給這些潛在的有限責(zé)任合伙人提供項目可行性研究報告，以幫助它們了解擬開發(fā)項目的投資收益水平和所面臨的風(fēng)險。銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為項目申請開發(fā)貸款的先決條件，需要對項目可行性研究報告進行全面、細致的分析評估，并據(jù)此完成房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估報告，之后才能確定是否給予貸款。

(四)開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進行商談。有關(guān)技術(shù)引進和建筑設(shè)備進口必須在項目核準(zhǔn)工作完成后，才能據(jù)核準(zhǔn)文件同國外廠商正式簽約。

(五)下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)

在可行性研究報告中，對項目的地址、規(guī)模、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄蟾嫱瓿珊?，規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證。