2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：基本報表
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第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制
基本報表：
(一)現(xiàn)金流量表
現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期(年、半年、季度、月)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析。按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為：
1.項目投資現(xiàn)金流量表
2.資本金現(xiàn)金流量表
3.投資者各方現(xiàn)金流量表
(二)財務計劃現(xiàn)金流量表
該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。
(三)利潤表
該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。利潤總額的計算過程，參見本書第六章第一節(jié)有關內(nèi)容。
應該指出的是，開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補;下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補;5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預征的方式，即不論項目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。
(四)資產(chǎn)負債表
資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表。但當房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。
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