2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章教材解讀：補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算
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第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?/p>
第五節(jié) 補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算
補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算：
補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國(guó)家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。需要補(bǔ)地價(jià)的情形可分為3類(lèi)：①改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。具體有建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。②延長(zhǎng)土地使用期限(包括建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后續(xù)期)。③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。
對(duì)改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于批準(zhǔn)變更時(shí)新舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格之差額，即：
補(bǔ)地價(jià)一新規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格一舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格
其中，對(duì)單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為：
補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=新樓面地價(jià)×新容積率一舊樓面地價(jià)×舊容積率
補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地總面積
如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則：
補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=樓面地價(jià)×(新容積率一舊容積率)
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