2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》試題(3)

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1、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是(　)。

A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)

C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，擔(dān)保只能降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，不能確保;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，常見的是以土地房屋為設(shè)定的抵押;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，質(zhì)押轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)或權(quán)利憑證的占有權(quán)。參見教材P332～333。

2、租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是(　)。

A.置業(yè)投資

B.設(shè)備租賃

C.售后回租

D.權(quán)益融資

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。租賃融資主要是兩種模式，一是回租租賃，一是售后回租。參見教材P290。

3、商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括(　)。

A.開發(fā)商違法預(yù)售

B.借款人賴賬不還

C.借款人拖延還款

D.房地產(chǎn)市場供需失衡

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及開發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題。來源于購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。選項(xiàng)D屬于市場風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P311。

4、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是(　)。

A.發(fā)行公司債券

B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C.發(fā)行股票

D.商業(yè)銀行貸款

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是債券市場融資。選項(xiàng)B、C 屬于權(quán)益融資;選項(xiàng)D，銀行貸款屬于債務(wù)融資，但不能公開交易。參見教材P298。

5、新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括(　)。

A.政府政策性資金

B.國內(nèi)外企業(yè)入股的資金

C.個(gè)人入股的資金

D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金、國內(nèi)外企業(yè)入股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人入股的資金。參見教材P327。

6、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行

B.不能用于償還土地購置貸款

C.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)

D.還款資金來源通常是銷售收入

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類。建設(shè)貸款可以用于償還土地購置貸款，在我國，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款。參見教材P301。

7、進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是(　)。

A.債務(wù)融資成本分析

B.資金占用費(fèi)分析

C.資本金與債務(wù)資金的比例分析

D.擔(dān)保費(fèi)分析

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例。參見教材P329。

8、建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或(　)。

A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經(jīng)營收入

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類。房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。參見教材P302。

9、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是(　)。

A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高

B.商用房地產(chǎn)的收益更高

C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高

D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款的種類。商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，受租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素影響，所以風(fēng)險(xiǎn)高。參見教材P309。