2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第二章考點：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

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商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大

(2)多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。

(3)出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理。

(二)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

1.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

(1)集聚程度。(2)交通條件。(3)周邊環(huán)境。(4)樓層。

2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的實物狀況

(1)外觀形象。(2)內(nèi)部裝修。(3)設(shè)備與設(shè)施。(4)智能化程度。(5)物業(yè)管理水平。(6)租戶類型。

(三)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。

(三)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理

1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場法求取。租金的求取應(yīng)注意以下問題：

(1)租約問題。

(2)租金構(gòu)成的內(nèi)涵問題。

(3)租金的支付方式問題。

(4)地下車庫租金問題。

2.整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

(1)單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

對其估價主要采用市場法和收益法。由于市場上整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實例比較少，難以通過整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實例來求取估價對象的價格。但由于單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價對象只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此，可以先評估出一層的價格，再確定層差修正系數(shù)，計算出所有樓層的價格。

(2)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行估價時，首先要分清不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場法和收益法估價，居住用房主要采用市場法估價。

(3)綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

對綜合商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行估價時，首先要分清不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的其面積大小、經(jīng)營方式、收益能力等;其次，根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點、交易實例收集的難易程度而選用不同的估價方法，主要采用市場法和收益法進行估價;最后，將各功能區(qū)的價格進行匯總得到整幢綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價格。