2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題專練(3)

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【案例】

某市因進(jìn)行道路建設(shè)，需征收王某擁有的一處獨(dú)院住宅，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋及其室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。王某對(duì)估價(jià)報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實(shí)際費(fèi)用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

【問題】

1.如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果并無差錯(cuò)，你認(rèn)為可以從哪些方面對(duì)王某的疑問進(jìn)行解釋和說明?

2.一般而言，評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡要說明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。

一是30萬元包含家具費(fèi)用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用;二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高;三是3年前裝飾裝修價(jià)格與現(xiàn)在裝修的重新購建價(jià)格是不同的，如裝修材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等有變化，不能以3年前價(jià)格作為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估的重新購建價(jià)格。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。

評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用成本法。主要步驟：①弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料;②用預(yù)算方式測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格;③測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊;④求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。參見教材P247。