2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十一章考點(diǎn)：補(bǔ)地價的測算

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補(bǔ)地價的測算

補(bǔ)地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。

需要補(bǔ)地價的情形主要有(3種)

①改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件;

②延長土地使用期限;

③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

測算方法：

對改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，總體公式

補(bǔ)地價=新規(guī)劃條件下的土地市場價格-舊規(guī)劃條件下的土地市場價格

對單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價的計算：

補(bǔ)地價(單價)=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率

如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則

【例8】某宗土地的面積為1000m2，容積率為3.0，相應(yīng)的土地單價為450元/m2，現(xiàn)可依法將容積率提高到5.0，樓面地價不變。計算應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額。

『正確答案』本題考查的是補(bǔ)地價的測算。應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額計算如下：

補(bǔ)地價(總價)=300×1000=30(萬元)

或　原樓面地價=450/3=150，樓面地價不變

補(bǔ)地價(單價)=150×5-150×3=300元/平方米

補(bǔ)地價(總價)=300×1000=30萬元。參見教材P386。

【例9】某宗工業(yè)用地的面積為3000m2，容積率為0.8，相應(yīng)的樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到2.0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/m2。計算應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額。

『正確答案』本題考查的是補(bǔ)地價的測算。應(yīng)補(bǔ)地價數(shù)額計算如下：補(bǔ)地價(單價)=1500×2-700×0.8=2440(元/平方米)，補(bǔ)地價(總價)=2440×0.3=732(萬元)。參見教材P386。

【單選題】某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為4500元/平方米，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因?yàn)槿莘e率提高應(yīng)該補(bǔ)交的地價款為(　)萬元。

A.1125　　　

B.1800

C.2250　　　

D.3375

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是補(bǔ)地價的測算。原樓面地價=4500/3=1500，新樓面地價：樓面地價=1500-(5-3)/0.1×1500×1%=1200，補(bǔ)地價=(1200×5-1500×3)×7500=1125萬元。參見教材P385。