2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題(3)

相關(guān)推薦：2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題匯總

【案例】

(一)估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風險的表述中，正確的是( )。

A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風險

B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

C.抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風險

D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

『正確答案』A耗損風險。抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成市場變現(xiàn)風險。

2.如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時( )。

A.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益

B.按當?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D.根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項 D 為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減商業(yè)利潤。

3.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是()。

A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B.無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息

C.在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金

D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是成本法。在估價測算過程中土地取得成本不應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金。

4.假如以投保火災(zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果為3500萬元，則( )。

A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

C.3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是保險價值。投保時，保險金額不能超過3500萬元。

(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

5.若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是()。

A.道路擴寬后，交通發(fā)生變化

B.綠地率發(fā)生變化

C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化

D.土地形狀發(fā)生變化

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)整體價值。從題干條件可知是部分綠地因擴展城市道路而被占用，綠地率發(fā)生變化地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損。

6.若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是( )。

A.噪聲和污染程度發(fā)生變化

B.土地形狀發(fā)生變化

C.人口密度發(fā)生變化

D.出行便捷程度發(fā)生變化

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)整體價值。從題干條件可知是擴展城市道路出行便捷程度發(fā)生變化，該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值可能增值。

7.房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是( )。

A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度

B.以減少的綠地的建設(shè)成本費用作為價值變化額度

C.用市場法分別測算出城市道路擴展前后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額度

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價值變化額度。測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度。