2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十二章考點：制定估價作業(yè)方案

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制定估價作業(yè)方案

一、估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容

做什么、什么時候做、由誰來做以及如何去做，是保質(zhì)、按時完成估價項目的未來行動計劃。

二、制定估價作業(yè)方案的思路(熟悉)

(1)擬采用的估價估價方法和估價技術(shù)路線

在搜集資料前先初步確定估價方法。各種估價方法之間，可以同時采用，以相互驗證，而不能相互替代;可以相互彌補;可以相互引用。

【重點】確定估價方法的規(guī)定：

對于同一估價對象，宜選用兩種及兩種以上的估價方法;

有條件選用比較法估價的，應(yīng)當(dāng)以比較法為主要的估價方法;

收益性房地產(chǎn)估價，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價方法;

具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法;

在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。

上述選用兩種及兩種以上估價方法，不包括估價方法之間引用的情況。

【單選題】某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了(　)。

A.假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法

B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C.假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法

D.假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是制定估價作業(yè)方案的思路。主要的方法只有2種，假設(shè)開發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分數(shù)據(jù)時采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。參見教材P404。

(2)擬搜集的估價所需資料及其來源渠道

(3)預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費

隨著估價對象的復(fù)雜以及估價精度要求的提高，估價師應(yīng)當(dāng)按照估價對象或估價目的進行適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工。有時還需要聘請其他領(lǐng)域的老師協(xié)助，將其專業(yè)工作成果作為估價報告的附件，并在“重要專業(yè)幫助”中加以說明。

(4)估價作業(yè)步驟和時間進度安排

采用線條圖和網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)。