2019年房地產估價師考試每日一練(2.18)

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1、(理論與方法)某宗房地產的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對于同類房地產的系統(tǒng)風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為()萬元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(萬元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(萬元)。參見教材P221。

2、(經營與管理)在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。

A、單元估算法

B、單位指標估算法

C、概算指標法

D、工程量近似匡算法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房屋開發(fā)費。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。參見教材P261。

3、(制度與政策)物業(yè)服務成本的構成包括()。

A、物業(yè)管理服務人員的工資

B、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用

C、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用

D、辦公費用

E、物業(yè)共用設備的大修費用

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是物業(yè)服務收費。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括以下部分：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(9)經業(yè)主同意的其他費用。參見教材P227。

4、(相關知識)分部工程進一步劃分就形成了()。

A、單項工程

B、單位工程

C、分項工程

D、檢驗批

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理。分部工程還可以進一步細分為更簡單細小的部分，即分項工程。參見教材P143。