2019房地產估價師《經營與管理》教材講義：第二章第三節(jié)

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第三節(jié) 房地產市場的特性與功能

1.房地產市場的特性(6特性)

1.1 市場供給的壟斷性

【典型例題】土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，使房地產供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場供給的壟斷性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，導致房地產供給難以形成統(tǒng)一的競爭市場，使表面存在激烈競爭的房地產市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。參見教材P43。

1.2 市場需求的廣泛性和多樣性

■需求者購置房地產時有不同的目的和設想，可以自用也可以投資，因而需求具有多樣性。

1.3 市場交易的復雜性

■房地產具有不可移動性，所以交易的是產權;

■房地產交易需要經過復雜和嚴密的法律程序;

■交易市場信息缺乏，需要專業(yè)人員的服務。

1.4 房地產價格與區(qū)位密切相關

■房地產的不可移動性，使房地產價格與房地產所處的區(qū)位密切相關，區(qū)位可以決定房價的60%-70%;

■由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經濟社會不斷發(fā)展，房地產價格的長期趨是總體向上發(fā)展的;

■但現實價格也會受經濟周期、市場預期、社會經濟政治事件及交易個體個別因素影響而呈現出短期波動。

1.5 存在廣泛的經濟外部性

【2014年真題】商品住房價格迅速上升，導致居民住房支付能力下降、潛在金融風險增加，進而影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產市場具有

(　)的特性。

A.信息不對稱性

B.交易復雜性

C.供給壟斷性

D.經濟外部性

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是存在廣泛的經濟外部性。房地產市場的外部性問題非常突出。房地產市場的外部性是指，外部的因素會影響房地產市場，房地產市場也會影響其它方面。價格迅速上升，會導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住宅問題，也會導致潛在金融風險增加，甚至引發(fā)金融危機，進而影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產生了負外部性。參見教材P44。

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1.6 市場信息的不對稱性

■ 概念

·指在市場交易中，產品的賣方和買方對產品的質量、性能等所擁有的信息是不對稱的。

■ 一般情況

·房地產市場中，賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害(買的不如賣的精)。

■解決信息不對稱的途徑

·發(fā)展房地產估價等專業(yè)服務-提高專業(yè)水平;

·政府加強房地產市場信息的發(fā)布工作-提高信息透明度

【2013年真題】—般來說，在增量房市場上，賣方對房地產信息的了解程度要高于買方。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場信息的不對稱性。由于房地產具有的位置固定性、異質性、弱流動性和價值量大等特性，導致房地產質量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產信息的了解程度要遠遠高于買方。參見教材P44。

2.房地產市場的功能(五方面)

■配置存量房地產資源和利益

■顯示房地產市場需求變化(價格與需求成反比)

■指導供給以適應需求的變化(價格與供給成正比)

■指導政府制定科學的土地供給計劃

■引導需求適應供給條件的變化

【記憶要訣】

配置資源，反應需求，指導供給，指導管理，引導需求

【重點難點】引起需求增加或減少的原因

■未來預期收益變化

■政府稅收政策的影響

■收入水平變化或消費品味變化

■原用于其他方面資金的介入

■土地供給的變化

【重點難點】供給如何適應需求(兩種方法)

■新建或改變用途

■可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化

·如房價高了，對租房的需求就大了

·如寫字樓價格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進行出租，租金上漲

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