2019房地產估價師《理論與方法》專項練習：房地產價格影響因素

房地產價格影響因素

一、單項選擇題

1、下列關于房地產價格影響因素的表述中，不正確的有(　)。

A、不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的

B、不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的

C、不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的

D、影響房地產價格的因素都與時間有關

2、下列影響某套住宅價格的因素中，屬于實物因素的是(　)。

A、面積

B、方位

C、朝向

D、交通

3、諸多區(qū)位因素影響商業(yè)房地產的優(yōu)劣，下列(　)不屬于商業(yè)房地產區(qū)位優(yōu)劣判斷的標準。

A、周圍環(huán)境狀況安寧程度

B、臨街狀況

C、交通條件

D、繁華程度臨街狀況

4、下列房地產價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是(　)?！?011年真題】

A、朝向

B、樓層

C、方位

D、交通條件

5、對商業(yè)用房而言，一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的(　)。

A、60%

B、70%

C、80%

D、90%

6、下列房地產中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是(　)。【2012年真題】

A、商業(yè)用房

B、住宅

C、寫字樓

D、工業(yè)用房

7、下列有關人口因素對房地產的影響，描述錯誤的是(　)。

A、隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格有下降的趨勢

B、人口密度的增加，可能造成房地產價格趨高，也可能降低

C、人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化

D、人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長

8、(　)是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。

A、人口機械增長

B、人口自然增長

C、人口凈增長

D、人口負增長

9、下列房地產實物因素中，(　)的分類不同于其他三項。

A、土地開發(fā)程度

B、建筑規(guī)模

C、空間布局

D、建筑物完損狀況

10、一般地說，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產價格(　);相反，減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產價格(　)。

A、下降，下降

B、下降，上升

C、上升，下降

D、上升，上升

11、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格下降的是(　)。

A、降低房地產開發(fā)貸款利率

B、減少土地儲備貸款

C、降低契稅

D、減少土地供應

12、當住房供應結構調整，重點發(fā)展經濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模，提高其建設總量的比重，則會導致商品住房的價格(　)。

A、上升

B、下降

C、平穩(wěn)

D、無影響

13、下列房地產價格影響因素中，不屬于經濟因素的是(　)。【2012年真題】

A、居民收入增加

B、房產稅征收

C、人民幣升值

D、居民消費價格指數(shù)上升

14、下列有關房地產權益因素，描述錯誤的是(　)。

A、容積率的高低對地價有很大影響

B、相鄰關系的存在對房地產價格有一定影響

C、權利所對應的實質內容對價值有很大影響

D、供役地在給他人方便時，不會給土地所有權人帶來損失

15、在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預期將會導致中國房地產價格(　)。

A、上升

B、下降

C、不變

D、不相關

16、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于(　)。(2005年試題)

A、社會因素

B、環(huán)境因素

C、人口因素

D、行政因素

二、多項選擇題

1、將影響房地產價格因素分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素時，下列(　)屬于個別因素。

A、經濟發(fā)展狀況

B、物價

C、環(huán)境狀況

D、規(guī)模

E、建筑結構

2、下列(　)不屬于房地產影響因素中的區(qū)域因素。

A、土地形狀

B、地形

C、城市規(guī)劃調整

D、環(huán)境狀況

E、配套設施狀況

3、建筑物實物因素包括(　)。

A、建筑規(guī)模

B、空間布局

C、維護情況

D、相鄰關系

E、臨街狀況

4、判定工業(yè)房地產區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有(　)?！?011年真題】

A、臨街狀況

B、是否便于動力取得

C、是否便于廢料處理

D、是否接近大自然

E、是否便于產品和原料運輸

5、下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區(qū)位因素的有(　)?！?012年真題】

A、稅收政策

B、城市規(guī)劃調整

C、環(huán)境狀況

D、城市基礎設施狀況

E、匯率

6、影響房地產價格的環(huán)境景觀因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素，主要有(　)等。

A、大氣環(huán)境

B、治安環(huán)境

C、聲覺環(huán)境

D、水文環(huán)境

E、衛(wèi)生環(huán)境

7、影響房地產價格的經濟因素，包括(　)。

A、經濟發(fā)展

B、居民收入

C、利率

D、匯率

E、房地產投機

8、下列情況中會導致房地產價格上升的是(　)。

A、上調開發(fā)商貸款利率

B、限制房地產投機行為

C、城市化的加速發(fā)展

D、國際上的政治對立

E、政府制定最高限價

9、下列(　)區(qū)位因素對商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣有著非常重要影響。

A、層高

B、樓層

C、臨街狀況

D、交通條件

E、外部配套設施

10、下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有(　)。

A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格的上升

B、如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大

C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產價格上升

D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大

E、居民收入水平的變化對房地產價格的影響不大

11、影響房地產價格的社會因素，主要有(　)。

A、政治安定狀況

B、社會治安程度

C、居民收入

D、房地產投機

E、城市化

三、判斷題

1、通常下，朝向對價格的影響比樓層對價格的影響大，住宅如此，商場也是如此。 (　)

對

錯

2、房地產價格在短期內通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。(　)

對

錯

3、修筑道路穿過居住區(qū)，會改善居民區(qū)對外的交通，最終會提高該居住小區(qū)的住宅價格。 (　)

對

錯

4、層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低。所以層高或凈高越高越好。 (　)

對

錯

5、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常是不計入容積率的。 (　)

對

錯

6、房地產的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經濟位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。 (　)

對

錯

7、經濟距離是科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量以反映距離。 (　)

對

錯

8、在使用交通時間距離時，應采用與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時間來測量。(　)

對

錯

9、對于各種類型的房地產來講，實行某種交通管制都會降低該類房地產的價值。 (　)

對

錯

10、房地產所在地區(qū)的綠地率(或綠化覆蓋率)、容積率、建筑密度，建筑間距等也反映了其環(huán)境景觀狀況，它們的高低、大小對房地產價格也有影響。 (　)

對

錯

11、低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。(　)(2005年試題)

對

錯

12、減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產價格上升。 (　)

對

錯

13、居民收入的增加如果是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已由了較好的基礎，這樣會增加房地產的需求。(　)

對

錯

14、房地產的投機可能導致房地產價格上漲或下跌，不會穩(wěn)定房地產價格。(　)

對

錯

15、一般地說，增加賣方的稅收，會使房地產價格上漲。(　)

對

錯

16、一般而言，房地產價格與利率正相關，利率上升時房地產價格會上升，利率下降時房地產價格下降。(　)(2006年試題)

對

錯

17、在經濟因素中，世界經濟狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經濟狀況，對房地產價格有很大的影響。(　)

對

錯

答案部分見下一頁

一、單項選擇題

1、【正確答案】D

【答案解析】有的影響因素對房地產價格的影響與時間有關，有的則與時間無關。參見教材P120。

2、【正確答案】A

【答案解析】選項BCD均屬于區(qū)位因素。參見教材P123。

3、【正確答案】A

【答案解析】商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看起繁華程度、臨街狀況、交通條件等。參見教材P129。

4、【正確答案】D

【答案解析】交通條件和位置條件是平行關系。參見教材P132～134。

5、【正確答案】A

【答案解析】商業(yè)用房一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。參見教材P134。

6、【正確答案】A

【答案解析】對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。參見教材P134。

7、【正確答案】A

【答案解析】隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。參見教材P136。

8、【正確答案】B

【答案解析】人口自然增長率是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。參見教材P136。

9、【正確答案】A

【答案解析】選項A屬于實物因素中的土地實物因素;選項BCD屬于實物因素中的建筑物實物因素。參見教材P123～126。

10、【正確答案】C

【答案解析】增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產價格上漲;相反，減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產價格下降。參見教材P139。

11、【正確答案】A

【答案解析】選項BCD均會導致房地產價格上升。參見教材P138～143。

12、【正確答案】B

【答案解析】住房建設重量增加特別是限價商品住房、經濟適用房、廉租住房的建設規(guī)模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。參見教材P143。

13、【正確答案】B

【答案解析】影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等。選項B屬于制度政策因素。參見教材P143。

14、【正確答案】D

【答案解析】供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。參見教材P127。

15、【正確答案】A

【答案解析】當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產，從而會導致其房地產價格上漲。參見教材P147。

16、【正確答案】A

【答案解析】影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化。參見教材P148。

二、多項選擇題

1、【正確答案】DE

【答案解析】個別因素如該房地產的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。參見教材P122。

2、【正確答案】AB

【答案解析】區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內的房地產價格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調整、環(huán)境狀況、配套設施狀況等。選項AB屬于個別因素。參見教材P122。

3、【正確答案】ABC

【答案解析】建筑物實物因素包括：建筑規(guī)模;外觀;建筑結構;設施設備;裝飾裝修;層高和室內凈高;空間布局;日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水;維護情況和完損狀況。參見教材P125～126。

4、【正確答案】BCE

【答案解析】A是商業(yè)房地產的區(qū)位要求;D是住宅房地產的要求。參見教材P129。

5、【正確答案】CD

【答案解析】選項AB屬于制度政策因素;選項E屬于經濟因素。參見教材P129～135。

6、【正確答案】ACDE

【答案解析】影響房地產價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。參見教材P135。

7、【正確答案】ABCD

【答案解析】影響房地產價格的經濟因素，包括經濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等。參見教材P143。

8、【正確答案】AC

【答案解析】選項BDE均可能降低房地產價格。參見教材P139～149。

9、【正確答案】BCD

【答案解析】選項A不屬于區(qū)位因素，選項BCD均是非常重要的區(qū)位因素，選項E對商業(yè)房地產影響不大。參見教材P129、134。

10、【正確答案】ABCD

【答案解析】居民收入是房地產價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。參見教材P144～145。

11、【正確答案】ABDE

【答案解析】居民收入屬于經濟因素。參見教材P144、147~148。

三、判斷題

1、【正確答案】錯

【答案解析】對于商場來說，也住宅正好相反，樓層對商場房地產價格的影響比朝向對房地產價格的影響大。參見教材P120。

2、【正確答案】錯

【答案解析】房地產價格變化的規(guī)律和趨勢，通常需要一個較長的時期才能看出。參見教材P120。

3、【正確答案】錯

【答案解析】修筑道路對居住小區(qū)的最終影響，還要看受影響住宅小區(qū)離該道路的遠近以及該道路的性質等。參見教材P120。

4、【正確答案】錯

【答案解析】層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低。但并不意味著層高或凈高越高越好，還要考慮建設成本以及建成后使用過程中的能源消耗。參見教材P126。

5、【正確答案】對

【答案解析】在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。參考答案P128。

6、【正確答案】對

【答案解析】房地產的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經濟位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。參見教材P131。

7、【正確答案】對

【答案解析】經濟距離是科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量以反映距離。參見教材P133。

8、【正確答案】對

【答案解析】在使用交通時間距離時，應采用與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時間來測量。參見教材P132。

9、【正確答案】錯

【答案解析】如果是對某類房地產有利的交通管制，則會提高此類房地產的價值。如住宅區(qū)的禁止貨車通行等。參見教材P134。

10、【正確答案】對

【答案解析】房地產所在地區(qū)的綠地率(或綠化覆蓋率)、容積率、建筑密度，建筑間距等也反映了其環(huán)境景觀狀況，它們的高低.大小對房地產價格也有影響。參見教材P135。

11、【正確答案】對

【答案解析】

低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。參見教材P138。

12、【正確答案】對

【答案解析】減免房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產價格上漲。參見教材P140～141。

13、【正確答案】對

【答案解析】中等收入者收入增加，會增加居民住房地產的需求，從而導致居住房地產價格上漲。參見教材P145。

14、【正確答案】錯

【答案解析】房地產的投機對房地產的影響可能出現(xiàn)3種情況：①引起房地產價格上漲;②引起房地產價格下跌;③起著穩(wěn)定房地產價格的作用。參見教材P148。

15、【正確答案】對

【答案解析】一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅，會使房地產價格上漲;反之，減少賣方的稅收。參見教材P140。

16、【正確答案】錯

【答案解析】綜合來看，房地產價格與利率負相關，利率上升時房地產價格會下降，利率下降時房地產價格上升。參見教材P147。

17、【正確答案】錯

【答案解析】世界經濟狀況屬于國際因素。參見教材P149。

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