2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第六章第一節(jié)

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第六章 比較法及其運(yùn)用

第一節(jié) 比較法概述

一、比較法的含義

根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱(chēng)類(lèi)似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度 等相同或相近的房地產(chǎn)。

可比實(shí)例是類(lèi)似房地產(chǎn)中，真實(shí)成交，且符合一定條件，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)格為導(dǎo)向(簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)導(dǎo)向)來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，所以直接、直觀、有說(shuō)服力，其測(cè)算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。

二、比較法的理論依據(jù)

理論依據(jù)——替代原理 ，在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。

三、比較法適用的估價(jià)對(duì)象

比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi) 房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易 且具有一定可比性 的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價(jià)，相對(duì)來(lái)說(shuō)也是一種最容易、最簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)估價(jià)。②寫(xiě)字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

(注意區(qū)分：特殊廠房，在建工程 )

難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)：①數(shù)量很少 的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。②很少發(fā)生交易 的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性差 的房地產(chǎn)，如在建工程(完工程度差異大)等。

比較法的原理和技術(shù)，可以在其他方法中應(yīng)用。

如：收益法：市場(chǎng)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率;

成本法：重置價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分(如土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等);

假設(shè)開(kāi)發(fā)法中：開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等的求取。

四、比較法估價(jià)需要具備的條件

在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類(lèi)似 房地產(chǎn)的交易。

市場(chǎng)不夠活躍或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)。

以下情況不能成為不采用比較法估價(jià)的理由——估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒(méi)有努力去搜集交易實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)。

比較法要清除四個(gè)方面的差異：

①成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同;——建立比較基礎(chǔ) ;

②特殊交易情況與正常交易情況不同;——交易情況修正 (把非正常交易情況，修正為正常交易情況，把急賣(mài)或急買(mǎi)造成的不正常成交價(jià)格，處理為正常價(jià)格);

③成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同(實(shí)質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同)——市場(chǎng)狀況調(diào)整 ;把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，處理為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格;

④可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同——房地產(chǎn)狀況調(diào)整 。把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，處理為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

比較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí) ，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)參與者群體過(guò)于樂(lè)觀或過(guò)于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場(chǎng)所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值。

有時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化過(guò)快 ，估價(jià)報(bào)告尚未完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就發(fā)生了明顯的變化，這也會(huì)給比較法估價(jià)帶來(lái)麻煩，特別是其估價(jià)結(jié)果難以讓人接受，如在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)期的房屋征收評(píng)估中。

五、比較法估價(jià)的操作步驟

(1)搜集交易實(shí)例。

(2)選取可比實(shí)例。

(3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。

根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整

①價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比——建立比較基礎(chǔ);

②價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，即對(duì)可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”——交易情況修正;

③價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格，“參考系”有市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

因此，該大步驟又分為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整 四個(gè)小步驟;

(4)計(jì)算比較價(jià)值，即把經(jīng)過(guò)上述處理后得到的多個(gè)價(jià)格綜合為一個(gè)價(jià)格

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