2019年房地產(chǎn)估價師案例分析日常練習題(9)

第1題：

指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在2007年10月1日的市場價格(購買總價和單價)。

有關(guān)資料如下：

1.預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10%，出租成本及稅費為年租金收入的25%。

2.預計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費用在裝修改造期間均勻投入。

3.折現(xiàn)率為12%，銷售費用及銷售稅費率為7%(與銷售同時發(fā)生)，購買現(xiàn)廠房的稅費為3%。

估價測算如下(節(jié)選)：

一、估算凈收益

凈收益=1000´6000´85%´(1-10%)´(1-25%)=344.25(萬元)

二、測算報酬率Y

采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式

四、裝修改造費用總額

裝修改造費用=1000´6000/(1+8.5%)0.5=576.02(萬元)

五、銷售費用與銷售稅費

銷售費用與銷售稅費=3981.45´7%/(1+12%)=248.84(萬元)

六、購買現(xiàn)廠房的稅費

設(shè)估價對象的市場價格總價為V，則

購買現(xiàn)廠房的稅費總額=V´3%

七、計算估價對象在價值時點的市場價格

估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

V=2650.50(萬元)

單價=2650.50/6000=4417.49(元/m2)

標準答案：1.凈收益計算錯誤，應采用估價對象的可出租面積比率(2.5分)

凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35(萬元)

2.測算報酬率Y中，案例A與估價對象差異較大，應剔除。(2.5分)

報酬率=(7.909%+8.092%+8.005%)/3=8.002%

取整報酬率為8%

3.裝修改造后的辦公樓價值計算錯誤，收益年限應為49年。(2.5分)

裝修改造后的辦公樓價值=344.25÷8.5%[1-1/(1+8.5%)49]/(1+12%)=3549.67(萬元)

或裝修改造后的辦公樓價值352.35÷8%[1-1/(1+8.%)49]/(1+12%)=3841.92(萬元)

4.裝修改造費用計算錯誤，應用折現(xiàn)率12%。(2.5分)

裝修改造費用=1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95(萬元)

答案解析：1.估價對象可出租面積與其面積一樣，是其自身的一個參數(shù)而不是類似空置率或收租損失率，前者應該是估價對象自己的數(shù)據(jù)，后者應該采用客觀數(shù)據(jù)。

2.此題要求評的是估價對象在2007年10月1日的市場價格，是已補交了土地使用權(quán)出讓金后的房地產(chǎn)市場價格，不能在假設(shè)開發(fā)法計算中再扣除應補交的土地使用權(quán)出讓金。

3.在確定收益年限時，應考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命的影響，這是此題不嚴謹之處。

以上就是小編整理：2019年房地產(chǎn)估價師案例分析日常練習題(9)。各地2019年房地產(chǎn)估價師考試報名預計7月份陸續(xù)開始，，為了避免錯過重要時間節(jié)點，環(huán)球網(wǎng)校特為廣大考生提供“ 免費預約短信提醒”服務，使用該服務后即可免費收到準確的2019年各省房地產(chǎn)估價師考試報名時間、資格審核時間、繳費時間、準考證打印時間等重要的報考時間提示信息！您在備考過程中如需歷年試題、考試大綱等備考資料，可點擊下方按鈕免費下載>>房地產(chǎn)估價師真題/考試大綱，更多備考資料持續(xù)更新中。