2019年房地產估價師理論與方法備考預習題(1)

多項選擇題

1.與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括(　)。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業(yè)日期長

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價與非專業(yè)估價。專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。專業(yè)、非專業(yè)估價都要出具估價結論，也就是房地產價格或價值;估價作業(yè)時間的長短不是一個顯著特點。參見教材 P2。

2.下列關于房地產估價本質的說法中，正確的是(　)。

A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為委托人提供價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E.房地產估價是一門科學也是一門藝術

『正確答案』DE

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價是評估房地產的價值而不是價格，選項 A 剛好說反了。房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，選項 B 錯誤;房地產估價只提供價值意見，而不作價格保證。參見教材 P5～10。

3.下列選項中，屬于鑒證性估價的是(　)。

A.別墅區(qū)開發(fā)價值估價

B.房地產征收補償估價

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產抵押貸款估價

E.寫字樓租賃價格估價

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產估價是提供價值意見。注意區(qū)別咨詢性估價的概念。選項 BCD 屬于鑒證性估價，具有公證性、證據(jù)性;選項 AE 屬于業(yè)主自用的咨詢性估價。參見教材 P7。

4.房地產需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產特性決定的(　)。

A.獨一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產估價的必要性。因為獨一無二，無法簡單參照其他房地產的價格;因為價值量大，所以評估結果重要，并且可以承受專業(yè)估價服務費用。參見教材 P11。

5.可以用于判斷房地產估價是否存在估價誤差的方法有(　)。

A.與實際成交價格相比

B.與合格估價師的重新估價結果相比

C.考察估價程序是否嚴謹

D.考察估價過程方法有無失誤

E.考察是否遵循估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產估價誤差應在合理范圍內。判斷估價誤差。

(1)一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格可能存在價格扭曲，價格失真。(非正常交易價格)

(2)而是與合格估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結果進行比較。(重復評估)

(3)一般不會重復評估來確定誤差，因為重新評估費時費力費錢，不值得。一般是通過考察估價程序是否嚴謹，估價過程方法中有無失誤，間接對其估價結果肯定或否定。

(4)制定估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。“考察是否遵循估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范”的說法是正確的。參見教材 P9。

6.對于房地產估價準確性的認識正確的有(　)。

A.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值

B.所有的評估價值都會有誤差

C.能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差

D.判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較

E.由復核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產估價誤差應在合理范圍內。選項 C 估價是科學，也是藝術，無法做到像物理學那樣精準的要求估價誤差;選項 E 復核時，一般是間接判斷，而不是直接判斷。用是否遵循估價程序，是否遵守職業(yè)道德的方法來判斷。參見教材 P9。

7.下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是(　)。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。前三者都是需要的。而處置抵押資產時，需要確定的是房地產的市場價值，而不需要確定其抵押價值;租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。參見教材P15。

8.某餐廳資產分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產和特許經(jīng)營權。目前該餐廳不適宜在現(xiàn)在位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉讓，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括(　)。

A.土地

B.建筑物

C.裝飾裝修

D.動產

E.特許經(jīng)營權

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓和租賃的需要。審題，“不適宜繼續(xù)經(jīng)營”所以特許經(jīng)營權價格為0，動產也應該單獨處置。參見教材 P22。

9.估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用在于(　)。

A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力

B.反映估價師的職業(yè)道德

C.保護估價師和估價機構

D.保護估價報告使用人

E.規(guī)避估價風險

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是估價假設。掌握何謂“估價假設”。合理且有依據(jù)地說明估價假設反映了估價師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風險防范與控制。參見教材 P34。

10.下列關于房地產估價師職業(yè)道德的表述中，正確的有(　)。

A.誠實正直，公正執(zhí)業(yè)

B.為了提高業(yè)務水平，接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

C.未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D.應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用

E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產估價職業(yè)道德。選項 B 超越自己業(yè)務能力的估價項目是不可以承接的，對于部分超越了估價機構專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請老師的方式提升自己的專業(yè)能力;選項 D除了規(guī)定的估價收費以外，不能收取任何其他的額外費用。參見教材 P36～37。

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