2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(23)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(22)

1、土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實(shí)物因素中的(　)。

A、地質(zhì)狀況

B、地形狀況

C、地勢(shì)狀況

D、土壤狀況

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象等。參見(jiàn)教材P123。

2、下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素的描述，錯(cuò)誤的是(　)。

A、容積率的高低對(duì)地價(jià)有很大影響

B、相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定影響

C、權(quán)利所對(duì)應(yīng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容對(duì)價(jià)值有很大影響

D、供役地在給他人方便時(shí)，不會(huì)給土地所有權(quán)人帶來(lái)?yè)p失

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。參見(jiàn)教材P127。

3、(　)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。

A、辦公

B、商業(yè)

C、居住

D、工業(yè)

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。參見(jiàn)教材P129。

4.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;該商鋪目前的月租金(按建筑面積算)為100元/m2，市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A.521

B.533

C.695

D.711

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是凈收益每年不變的公式。年凈收益=500×120×12×(1-25%)=54萬(wàn)元，V=A/Y×[1-1/(1+Y)35]=54/10%×[1-1/(1+10%)35]=520.78萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P221。

5.某房地產(chǎn)的收益期為無(wú)限年，預(yù)計(jì)正常年凈收益為5000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A.32010

B.48000

C.50000

D.55000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益/報(bào)酬率=5000/10%=50000(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P221。

6.某宗房地產(chǎn)收益期限為50年的價(jià)格為5000元/ m2 ，報(bào)酬率為8.5%，該宗房地產(chǎn)30年的價(jià)格為(　)元/m2。

A.4915.38

B.4646.04

C.4567.41

D.4021.92

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是凈收益每年不變的公式。

參見(jiàn)教材P223。

7.某房地產(chǎn)第一年末凈收益為30萬(wàn)，此后每年凈收益增加2萬(wàn)，報(bào)酬率為10%。收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的收益價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A.500.00

B.336.20

C.320.00

D.280.00

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞增的公式。V=A/Y+b/Y2=30/10%+2//10%2=500(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P227。

8.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為50萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A.833

B.2500

C.1250

D.1067

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定比率遞增的公式。

參見(jiàn)教材P229。

9.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變，為16萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為8萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為(　)年。

A.32

B.34

C.36

D.38

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。該宗房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)有效毛收入的時(shí)間即為其合理經(jīng)營(yíng)期限n：16-8×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。參見(jiàn)教材P232。

10.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A.267.35

B.287.86

C.298.84

D.300.86

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。

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