2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(21)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(21)

1、房屋征收估價(jià)工作流程中，選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)在(　)日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書(shū)，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。

A、三

B、五

C、七

D、十

2、估價(jià)老師委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成老師組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。老師組成員為(　)人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

A、3

B、5

C、7

D、9

3、拍賣(mài)房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營(yíng)銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，這導(dǎo)致了拍賣(mài)房地產(chǎn)具有(　)的特點(diǎn)。

A、強(qiáng)制處分

B、快速變現(xiàn)

C、市場(chǎng)需求面窄

D、推廣力度小

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)評(píng)估價(jià)值的表述中，正確的是(　)。

A、評(píng)估價(jià)值的影響因素包括拍賣(mài)房地產(chǎn)的瑕疵

B、評(píng)估價(jià)值的影響因素包括拍賣(mài)房地產(chǎn)被查封

C、評(píng)估價(jià)值的影響因素包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)

D、評(píng)估價(jià)值的影響因素包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上其他優(yōu)先受償權(quán)

5、拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的額度不得超過(guò)前次保留價(jià)的(　)。

A、10%

B、20%

C、25%

D、30%

6、因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況不包括(　)。

A、小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

B、房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

C、房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

D、因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

7、按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分時(shí)，房地產(chǎn)損害可分為實(shí)物損害、區(qū)位損害和(　)。

A、實(shí)體損害

B、功能損害

C、環(huán)境損害

D、權(quán)益損害

8、某工廠有一處臨街廠房，占地面積900㎡，用地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，建筑面積為1800㎡，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2015年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為4250元/㎡，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為1500元/㎡。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房，需投入的總費(fèi)用大約是750元/㎡。問(wèn)：如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為(　)萬(wàn)元。

A、315.0

B、216.0

C、295.2

D、333.0

9、對(duì)可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用(　)測(cè)算其修復(fù)成本作為價(jià)值減損額。

A、修復(fù)成本法

B、損失資本化法

C、損害前后價(jià)差法

D、剩余法

10、損失資本化法的類型不包括(　)。

A、凈收益減少收益年期不變型

B、收益不變收益年期減少型

C、收益及收益年期減少型

D、收益及收益年期增加型

答案

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書(shū)，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。參見(jiàn)教材P254。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十四條規(guī)定，評(píng)估老師委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成老師組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。老師組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。參見(jiàn)教材P257。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)。拍賣(mài)房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營(yíng)銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場(chǎng)需求面窄，只會(huì)滿足個(gè)別消費(fèi)者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價(jià)格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P269。

4、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣(mài)房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣(mài)房地產(chǎn)被查封及拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)。參見(jiàn)教材P269。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線。拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的額度不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類。因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失;(2)小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失;(3)小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失;(4)房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失;(5)房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。參見(jiàn)教材P287～288。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：(1)實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);(2)權(quán)益損害;(3)區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。參見(jiàn)教材P289。

8、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此問(wèn)的估價(jià)目的是為保險(xiǎn)估價(jià)，只評(píng)房?jī)r(jià)即可。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)相關(guān)技術(shù)規(guī)定。對(duì)可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測(cè)算其修復(fù)成本作為價(jià)值減損額。參見(jiàn)教材P291。

10、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。損失資本化法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。參見(jiàn)教材P292。

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