2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》強(qiáng)化試題(七)

單項(xiàng)選擇題

1.評(píng)估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來(lái)的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A.價(jià)值評(píng)估

B.價(jià)值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

D.價(jià)值減損評(píng)估

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修改會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會(huì)存在房地產(chǎn)價(jià)值的減損。可以通過(guò)評(píng)估求得。選項(xiàng)C會(huì)有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，專指由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過(guò)程中造成的停產(chǎn)停業(yè)、搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)等。參見(jiàn)教材P4～5。

2.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)?，屬?　)。

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。注意題干中的提示：分?jǐn)偟?ldquo;分”。分?jǐn)?，屬于房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見(jiàn)教材P4。

3.專業(yè)估價(jià)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價(jià)結(jié)果較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。這說(shuō)明(　)。

A.專業(yè)估價(jià)提供的是專業(yè)意見(jiàn)

B.專業(yè)估價(jià)具有公信力

C.專業(yè)估價(jià)實(shí)行有償服務(wù)

D.專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)。專業(yè)估價(jià)有公信力，專業(yè)估價(jià)由于是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成、估價(jià)結(jié)果較科學(xué)準(zhǔn)確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。參見(jiàn)教材P2。

4.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說(shuō)法，不正確的是(　)。

A.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)既是作價(jià)格保證，也是提供價(jià)值意見(jiàn)

D.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差，并且需要將誤差控制在合理范圍內(nèi)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值意見(jiàn)，而不是作價(jià)格保證。參見(jiàn)教材P7。

5.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的(　)。

A.價(jià)值

B.價(jià)格

C.理論價(jià)格

D.成交價(jià)格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見(jiàn)教材P6。

6.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，屬于咨詢性估價(jià)的是(　)。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。咨詢性估價(jià)(或稱為參考性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。參見(jiàn)教材P5。

7.不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價(jià)信息不同

B.遵循的估價(jià)原則不同

C.履行的估價(jià)程序不同

D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)原則是在長(zhǎng)期估價(jià)實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)的估價(jià)法則和標(biāo)準(zhǔn)。同一估價(jià)對(duì)象同一估價(jià)目的和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估，應(yīng)該遵循同樣的估價(jià)原則;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，估價(jià)程序是估價(jià)工作的先后順序，目的在于確保估價(jià)過(guò)程無(wú)錯(cuò)漏缺失。任何估價(jià)業(yè)務(wù)都要遵循估價(jià)程序;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，同一估價(jià)對(duì)象，其基本狀況肯定是一樣的。參見(jiàn)教材P9。

8.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷某估價(jià)報(bào)告的評(píng)估結(jié)論價(jià)值是否存在誤差的是(　)。

A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B.估價(jià)對(duì)象的重置成本

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒(méi)有這個(gè)提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答案。參見(jiàn)教材P9～10。

9.下列有關(guān)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的描述，錯(cuò)誤的是(　)。

A.合格估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只能得出近似評(píng)估價(jià)值

B.所有的評(píng)估價(jià)值都存在一定誤差，即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差

C.不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評(píng)估價(jià)值的誤差一般是將它與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較，實(shí)際中，是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P9～10。

10.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是(　)。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價(jià)值

B.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

C.人民法院確定拍賣保留價(jià)

D.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個(gè)都以房地產(chǎn)價(jià)值或租金為稅基，需要專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，而城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基是占地面積，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。參見(jiàn)教材P18。

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