2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)題(三)

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單選題

1.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得使用年限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為( )。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%

【答案】B

【試題解析】價值時點(diǎn)距取得土地有10年，廠房于8年前建成，q=1-dt，其中d=1/[60-(52-40)]，t=8年，q=1-8/[60-(52-40)]=83.33%。

2.某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年，在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為( )年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5

【答案】D

【試題解析】正常建設(shè)期3年減去該在建工程正常建設(shè)期1年，再加上0.5年的換手期，后續(xù)建設(shè)期為2.5年。

3.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是( )。

A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B.投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算

C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時的值

D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)市場價格作為開發(fā)完成后的價值

【答案】D

【試題解析】在動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。

4.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時平均單價為2850元/㎡，折現(xiàn)率為15%，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價值為( )萬元。

A.572.21

B.765.85

C.791.24

D.912.62

【答案】C

【試題解析】2850×3850×50%/(1+15%)2+2850×3850×30%/(1+15%)2.5+2850×3850×20%/(1+15%)3=791.24(萬元)，注意題意中的“半年和一年后”指的是建成后“半年和一年后”而不是以建設(shè)初期為起點(diǎn)的“半年或一年后”。

5.某類房地產(chǎn)2006年～2010年的價格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年的價格為( )元/㎡。

某類房地產(chǎn)2006年～2010年的價格

年份20062007200820092010

房地產(chǎn)價格(元/㎡)38005000640078009000

A.10300

B.10400

C.11165

D.11265

【答案】C

【試題解析】t=(9000/3800)1/4=1.24，V2011=P0×ti=3800×1.245=11164.96(元/㎡)

6.估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為100英尺，總價格為400萬。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【試題解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價=400×(40%+30%+20%)=360(萬元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺的宗地總價=360÷25×20=288(萬元)，單價為：288萬元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

多選題

7.長期趨勢法主要有( )等方法。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.衰減曲線法

C.移動平均法

D.平均發(fā)展速度法

E.指數(shù)修勻法

【答案】ACDE

【試題解析】長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。

8.下列選項(xiàng)中( )屬于估價委托合同的內(nèi)容。

A.估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所

B.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況

C.解決爭議的方法

D.估價費(fèi)用及收取方式

E.交付估價報告的類型、交付方式等

【答案】ACDE

【試題解析】委托人資產(chǎn)狀況不應(yīng)出現(xiàn)在估價委托合同中。

9.某估價報告超過了估價報告使用期限，下面說法正確的是( )。

A.如果估價報告超過了估價報告使用期限而未被使用的，則估價報告有效期或者估價責(zé)任期就是估價報告使用期限

B.如果估價報告超過了估價報告使用期限而未被使用，出具該估價報告的估價機(jī)構(gòu)和簽字的估價師也要負(fù)責(zé)到底

C.如果估價報告在其估價報告使用期限內(nèi)被使用的，則估價報告有效期或者估價責(zé)任期應(yīng)到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止

D.超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由估價報告使用者承擔(dān)

E.在轉(zhuǎn)讓目的估價報告使用期限內(nèi)，使用者用于抵押目的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)和簽字的估價師承擔(dān)

【答案】ACD

【試題解析】注意區(qū)分估價報告使用期限(也稱估價報告應(yīng)用的有效期)和估價報告責(zé)任期(也稱估價報告有效期)。估價報告使用期限(也稱估價報告應(yīng)用的有效期)，是指自估價報告出具之日起計(jì)算，使用估價報告不得超過的時間;估價報告責(zé)任期(也稱估價報告有效期)是指出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)和簽字的估價師負(fù)相關(guān)法律責(zé)任的期限。

明確估價報告使用期限的意義重大：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由估價報告使用者承擔(dān);在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)和簽字的估價師承擔(dān)，但估價報告使用者不當(dāng)使用的除外。因此，估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責(zé)任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或者估價責(zé)任期限就是估價報告使用期限;如果估價報告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價報告有效期或者估價責(zé)任期限應(yīng)到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止，即出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)和簽字的估價師要負(fù)責(zé)到底。

10.( )是估價技術(shù)報告包括的內(nèi)容。

A.估價測算過程

B.估價結(jié)果確定

C.估價基本事項(xiàng)

D.估價方法適用性分析

E.市場背景描述與分析

【答案】ABDE

【試題解析】估價技術(shù)報告應(yīng)較詳細(xì)地?cái)⑹鱿铝袃?nèi)容：(1)估價對象描述與分析。(2)市場背景描述與分析。(3)估價對象最高最佳利用分析。(4)估價方法適用性分析。(5)估價測算過程。(6)估價結(jié)果確定。

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