2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)題(十二)

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1、除了城鎮(zhèn)土地使用稅和(　)因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。

A、契稅

B、財(cái)產(chǎn)稅

C、不動產(chǎn)稅

D、耕地占用稅

2、下面關(guān)于征收征用房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)恼f法中，錯誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)征用后被損毀，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價值之差的補(bǔ)償

B、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不需要評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值

C、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)該提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋

D、房地產(chǎn)征收征用中，需要評估房地產(chǎn)價值和租金

3、下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)損害賠償類型的是(　)。

A、因工程施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產(chǎn)價值減損

B、因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照等，造成臨近房地產(chǎn)價值減損

C、因錯誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

D、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策變化，導(dǎo)致所有權(quán)人推遲轉(zhuǎn)讓方案的損失

4、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A、49627

B、57647

C、65548

D、65920

5、在投保時，房地產(chǎn)保險產(chǎn)生的對房地產(chǎn)估價的需求是(　)。

A、確定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額

B、確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額

C、確定保險事故發(fā)生后的保險標(biāo)的的價值

D、確定保險期間保險標(biāo)的的價值

6、下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說法，錯誤的是(　)。

A、在掛牌出讓中，競買人需要確定自己的最高報價

B、在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價

C、在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價

D、在協(xié)議出讓中，土地使用者需要確定自己的最低出價

7、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)估價的需要，表述正確的是(　)。

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價

B、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時間的制約

C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報成交價

D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)

8、下列選項(xiàng)中，不屬于對房地產(chǎn)估價的需要的是(　)。

A、辦理出國移民提供財(cái)產(chǎn)證明的需要

B、對被征收房屋價值有異議，從而要求復(fù)核評估

C、為房地產(chǎn)投資估算提供參考依據(jù)

D、對工程建設(shè)過程提供措施項(xiàng)目成本控制

9、估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人，其中(　)是估價主體。

A、估價報告的使用者

B、估價服務(wù)的需求者

C、估價委托人

D、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師

10、一個估價項(xiàng)目的估價目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A、估價機(jī)構(gòu)

B、估價師

C、估價報告使用者

D、估價委托人對估價的實(shí)際需要

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。參見教材P18。

2、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對倍征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值進(jìn)行評估，為計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)。參見教材P19～20。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。稅收政策變化，會影響房地產(chǎn)價格，但并非對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生了損害，不涉及損害賠償。參見教材P21～23。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰Ｔ撟≌虮凰驮斐傻膿p失為兩個部分：裝修費(fèi)和損失的凈營運(yùn)利潤，兩者都需要折現(xiàn)處理。則該住宅因被水淹造成的損失=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。參見教材P21～23。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)保險的需要。選項(xiàng)BC是保險事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價需求;選項(xiàng)D是保險期間出現(xiàn)的估價需求。房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險標(biāo)的的實(shí)際價值，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。二是在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險期間保險標(biāo)的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標(biāo)的的保險價值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。參見教材P23。

6、【正確答案】 D

7、【正確答案】 A

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是其他方面的需要。對房地產(chǎn)估價其他方面的需要：(1)房地產(chǎn)證券化需要的估價;(2)辦理出國移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價;(3)在房地產(chǎn)征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然顒又?，時常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對補(bǔ)償金額、拍賣保留價、賠償金額或者為確定它們提供參考依據(jù)的估價結(jié)果或估價報告有異議的情況;(4)對各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法等行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量，而且考慮涉案房地產(chǎn)的價值量;(5)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價;(6)國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價;(7)住房反向抵押需要的估價。參見教材P27～28。

9、【正確答案】 D

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價目的。估價目的是估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。參見教材P30。

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