2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專(zhuān)項(xiàng)練習(xí)題(二十三)

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1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的(　)的“倒算法”。

A、市場(chǎng)法

B、收益法

C、成本法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

2、某市區(qū)有一工業(yè)庫(kù)房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為百貨商店。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用(　)進(jìn)行估價(jià)。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在(　)的投資者的立場(chǎng)上。

A、特定

B、典型

C、單個(gè)

D、社會(huì)

4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：①計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值;②選擇估價(jià)前提;③估計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;⑤確定折現(xiàn)率或計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息和利潤(rùn);⑥預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;⑦預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑧選擇具體估價(jià)方法。以下排序正確的是(　)。

A、⑧②④③⑦⑥⑤①

B、⑧⑤③⑥⑦④①②

C、⑧④③⑥⑤⑦①②

D、⑧②⑤⑥④⑦③①

5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

6、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提不包括下列(　)。

A、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓 開(kāi)發(fā)

D、被迫開(kāi)發(fā)

7、下列對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

B、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

D、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

8、運(yùn)營(yíng)期是從未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋驗(yàn)收合格

B、房屋可使用

C、將其售出之日止

D、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束

9、在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)(　)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

A、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的

B、購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的

C、建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間

D、全部租售出去時(shí)的

10、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取

B、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算

C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值

D、在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

答案部分

1、【正確答案】 C

【答案解析】

本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。參見(jiàn)教材P320。

2、【正確答案】 C

【答案解析】

本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。對(duì)重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，都適宜使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。參見(jiàn)教材P320。

3、【正確答案】 A

【答案解析】

本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P321。

4、【正確答案】 A

【答案解析】

本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：①選擇具體估價(jià)方法;②選擇估價(jià)前提;③選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;④測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;⑤測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;⑥測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑦確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn);⑧計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。參見(jiàn)教材P322。

5、【正確答案】 C

【答案解析】

本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬(wàn)。參見(jiàn)教材323。

6、【正確答案】 D

【答案解析】

本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提包括：業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提;自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提;被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。參見(jiàn)教材P324。

7、【正確答案】 A

【答案解析】

本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見(jiàn)教材P324。

8、【正確答案】 D

【答案解析】

本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。參見(jiàn)教材P330。

9、【正確答案】 A

【答案解析】

本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P332。

10、【正確答案】 D

【答案解析】

本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A只要可以預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的收益(如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn))，就可以收用益法求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;選項(xiàng)B動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中;選項(xiàng)C扣除項(xiàng)目實(shí)際上還沒(méi)發(fā)生，是未來(lái)要發(fā)生的;選項(xiàng)D在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而應(yīng)該結(jié)合未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨勢(shì)法。參見(jiàn)教材P332。

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