2020房地產估價師《理論與方法》專項練習題(二十四)

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1.受市場因素影響，房地產供給增加，房地產需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產均衡價格和均衡數量的變化情況是(　)。

A.均衡價格增加，均衡數量減少

B.均衡價格減少，均衡數量增加

C.均衡價格增加，均衡數量不變

D.均衡價格不變，均衡數量減少

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產均衡價格。房地產供給增加，房地產需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時，如下圖所示，將導致均衡價格減少、均衡數量增加。參見教材P118。

2、下列關于替代原則，表述錯誤的是(　)。

A、替代原則會用于比較法、收益法，成本法等估價方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價值時點原則來求取的

C、房地產估價之所以要遵循替代原則，是因為根據經濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格

D、替代原則要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項B錯誤，整個比較法可以說是以替代原理為基礎的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P164～166。

3.下列房地產因素中，不屬于土地實物因素的是(　)。

A.土地面積

B.土地容積率

C.土地開發(fā)程度

D.土地形狀

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。土地實物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、地質、土壤、土地開發(fā)程度，選項B屬于權益因素。參見教材P123。

4、均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

4.通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了(　)對地價的影響。

A.土地面積

B.地質條件

C.土地位置

D.土地形狀

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調整或重劃措施。土地經過調整或重劃后，利用價值提高，地價隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。參見教材P123。

5.最科學的評價房地產交通便捷程度的距離是(　)。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經濟距離

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產區(qū)位因素。經濟距離把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，是一種更加科學但較為復雜的距離。參見教材P132。

6、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2;裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為(　)。

A、維持現狀

B、裝修改造

C、拆除建筑物作為空地轉讓

D、新建較高標準的辦公樓

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現狀更合理;排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉讓的價值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元)，說明不可行、不經濟、不合理，排除c;(3)將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓的價值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元)，不經濟、不可行、不合理，排除d。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益-成本，大于0，才是可行的。參見教材p169。< p="">

7下列房地產中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是(　)。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫字樓

D.工業(yè)用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。參見教材P133。

8、某宗房地產通過計算：現狀價值>新建房地產的價值-將現有房地產改變?yōu)樾路康禺a的必要支出及應得利潤，則應以(　)進行估價。

A、維持現狀前提

B、裝修改造前提

C、轉換用途前提

D、重新利用前提

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則?，F有房地產應維持現狀的財務上可行的條件是：現狀房地產的價值≥(新房地產的價值-將現狀房地產改變?yōu)樾路康禺a的必要支出及應得利潤)。參見教材P170。

9、房地產投資信托基金物業(yè)價值評估時，為同一估價目的，對同一房地產投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估時，應采用相同的估價方法，這體現了房地產估價時應遵循(　)原則。

A、一致性

B、一貫性

C、謹慎

D、替代

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產再次或多次估價時，應采用相同的估價方法或對待方式進行估價。也就是現在與過去所采用的估價方法或對待方式應相同，不得隨意變更。例如，房地產投資信托基金物業(yè)價值評估應遵循一貫性原則，即為同一估價目的，對同一房地產投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估時，應采用相同的估價方法。參見教材P172。

10某宗房地產通過計算：新用途的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤>現狀房地產價值時，應以(　)為前提進行估價。

A、維持現狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。經分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進行估價?，F有房地產應改變用途的財務上可行的條件是：(新用途下的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤)>現用途下的房地產價值。參見教材P170。

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