2020房地產估價師《理論與方法》專項練習題(二十九)

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1、成本法主要適用于評估(　)的房地產。

A、新開發(fā)的

B、危險房

C、正在開發(fā)建設

D、計劃開發(fā)建設

E、針對特定使用者的特殊需要

2、一般來說，房地產價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括(　)。

A、供求關系短期內不太穩(wěn)定

B、自由競爭的市場環(huán)境

C、較長時期的市場運行

D、可大量重復開發(fā)建設

E、成本和效用變動不同步

3、房地產價格構成中的開發(fā)成本包括(　)。

A、土地成本

B、建設成本

C、管理費用

D、銷售稅費

E、開發(fā)利潤

4、征收集體土地時，土地征收補償費用一般包括(　)。

A、土地補償費

B、安置補助費

C、地上附著物和青苗的補償費

D、安排被征地農民的社會保障費用

E、征地管理費

5、征收國有土地上房屋的土地成本包括(　)。

A、場地平整費

B、城市基礎設施建設費

C、渣土清運費

D、青苗補償費

E、地上物拆除費

6、成本法中的投資利息的應計息項目包括(　)。

A、土地成本

B、銷售稅費

C、管理費用

D、銷售費用

E、建設成本

7、成本法中房地產價格構成中的銷售稅費包括(　)。

A、增值稅

B、印花稅

C、教育費附加

D、城市維護建設稅

E、應由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅

8、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括(　)。

A、土地成本

B、建設成本

C、管理費用

D、銷售費用

E、投資利息

9、關于重新購建成本的說法，正確的有(　)。

A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B、重新購建價格相當于賬面價值

C、重新購建成本是客觀的重新購建成本

D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格

10、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用(　)等求取該土地的重新購置價格。

A、比較法

B、收益法

C、假設開發(fā)法

D、基準地價修正法

E、長期趨勢法

答案

1、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產、正在開發(fā)的房地產、計劃開發(fā)建設的房地產，都可以采用成本法估價。有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。參見教材P286。

2、【正確答案】 BCD

【答案解析】 本題考查的是成本法估價需要具備的條件。價格等于“成本加平均利潤”是對同種房地產在較長時期內平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進出市場)，二是該種房地產可以大量重復開發(fā)建設。參見教材P287。

3、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是建設成本。土地成本、建設成本、管理費用、投資利息和銷售稅費之和稱為開發(fā)成本。參見教材P289。

4、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是土地成本。征收集體土地時，土地征收補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農民的社會保障費用。參見教材P290～291。

5、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是土地成本。征收國有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收補償費用、相關費用和其他費用。房屋征收補償費用一般包括被征收房屋補償費、搬遷費、臨時安置費和停產停業(yè)損失補償費;相關費用一般包括房屋征收評估費、房屋征收服務費和政府規(guī)定的其他有關費用。其他費用一般包括地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等，通常依照規(guī)定的標準或采用比較法求取。參見教材P292。

6、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是投資利息。土地成本、建設成本、管理費用和銷售費用均應計算利息。參見教材P294。

7、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是銷售稅費。銷售稅費可分為兩類：銷售稅金及附加，包括增值稅、城市維護建設稅和教育費附加;其他銷售稅費，包括印花稅等。參見教材P297。

8、【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是開發(fā)利潤。直接成本利潤率的計算基數(shù)是7個項目中的前兩項即土地成本和建設成本。參見教材P298。

9、【正確答案】 CD

【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的內涵。選項A錯在實際兩個字，應該是必要的;選項B賬面價值是基于歷史成本的余值;選項E土地重新購建成本，應該按照該地塊在價值時點的剩余年限確定價值、確定其土地使用權價格。參見教材P303。

10、【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的求取思路。求取土地的重新購建成本，通常是假設該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準地價修正法等方法求取。參見教材P304。

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