2020年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題（4）

編輯推薦：2020年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營管理》提升訓(xùn)練匯總

1、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

A、政治風(fēng)險

B、變現(xiàn)風(fēng)險

C、機(jī)會成本風(fēng)險

D、市場供求風(fēng)險

2、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

A、政策風(fēng)險

B、機(jī)會成本風(fēng)險

C、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險

D、收益風(fēng)險

3、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這反映了房地產(chǎn)投資面臨(　)。

A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險

C、資本價值風(fēng)險

D、比較風(fēng)險

4、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是(　)。

A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B、市場供求風(fēng)險

C、通貨膨脹風(fēng)險

D、利率變動風(fēng)險

5、房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險屬于(　)。

A、資本價值風(fēng)險

B、投資風(fēng)險

C、時間風(fēng)險

D、周期風(fēng)險

6、能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇(　)。

A、進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資

B、尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資

C、機(jī)會型房地產(chǎn)投資

D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

7、某項(xiàng)置業(yè)投資的年限是10年，那么對10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多，這反映的是(　)風(fēng)險。

A、通貨膨脹

B、未來運(yùn)營費(fèi)用

C、時間

D、持有期

8、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結(jié)果。

A、風(fēng)險投資

B、投資組合

C、風(fēng)險轉(zhuǎn)移

D、占領(lǐng)世界投資市場

9、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，這是通過投資項(xiàng)目的(　)組合來分散投資風(fēng)險。

A、地理區(qū)域

B、時間分布

C、物業(yè)類型

D、收益形式

10、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為(　)。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

【答案與解析】

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。參見教材P19。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P21。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。選項(xiàng)A是收入方面的;選項(xiàng)B是支出方面的;選項(xiàng)C是指收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響;而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。參見教材P21。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中的個別風(fēng)險是可以控制的風(fēng)險，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機(jī)會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險和持有期風(fēng)險。參見教材P21。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。參見教材P22。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般來說，投資項(xiàng)目的壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定因素就越多。參見教材P22。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10% ;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。參見教材P24。

9、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。參見教材P24。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無風(fēng)險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材P25。

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