2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》講義第三章1

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

1.建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)：

(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)國有土地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，國有土地使用權(quán)拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價(jià)，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣。強(qiáng)制拍賣則不同，拍賣的時(shí)機(jī)是由強(qiáng)制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的，拍賣底價(jià)也是由強(qiáng)制執(zhí)行者委托估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的，拍賣標(biāo)的的原業(yè)主對(duì)此完全沒有發(fā)言權(quán)，即使拍賣不成功，強(qiáng)制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標(biāo)的作價(jià)轉(zhuǎn)讓。因此，強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減，而土地使用權(quán)出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格一般有兩種情形：一種是當(dāng)?shù)厝嗣裾韲易鳛槌鲎尫?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估。國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的評(píng)估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預(yù)先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對(duì)所在城市國有土地使用權(quán)出讓前，需要對(duì)其宗地出讓價(jià)格或出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估。另一種情形是參與國有土地使用權(quán)“招、拍、掛”的擬受讓方，為了解、掌握擬出讓地塊的市場價(jià)格，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估。

這兩種情形的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般均為估價(jià)作業(yè)日期之后的某一時(shí)點(diǎn)。如拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日。招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日。協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

2.估價(jià)方法在建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用：

建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等，不宜用收益法估價(jià)。

需要注意的是在用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。如需預(yù)測其最可能規(guī)劃條件或要求，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確說明。

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