2021房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(9)

1、自營的房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。(　)

2、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。(　)

3、在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。(　)

4、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。(　)

5、若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)為500萬元，則收益乘數(shù)為4%。(　)

6、直接資本化中未來第一年的收益不能用當(dāng)前的收益近似代替。(　)

7、凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。(　)

8、某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運營費用2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。(　)

9、如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。(　)

10、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。(　)

1、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。自營的房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。參見教材P256。

2、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。參見教材P257。

3、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。參見教材P260。

4、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是報酬率的實質(zhì)。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P261。

5、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=2.5。參見教材P267。

6、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。直接資本化中未來第一年的收益有時用當(dāng)前的收益近似代替。參見教材P267。

7、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。參見教材P268。

8、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)=房地產(chǎn)價格/有效毛收入;房地產(chǎn)價格=10×10=100(萬元);資本化率=凈收益/房地產(chǎn)價格=(10-2.5)/100=7.5%。參見教材P268。

9、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是資本化率和收益乘數(shù)的求取方法。如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。參見教材P270。

10、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。參見教材P270。

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