2021房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》預習題(13)

1、比較法的理論依據(jù)是(　)。

A、規(guī)模經(jīng)濟原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、預期原理

2、在選取可比實例時，主要在于精而不是多，一般來說可以選取(　)個可比實例。

A、1～2

B、2～3

C、3～5

D、5～6　3、評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是(　)。

A、甲

B、乙

C、丙

D、丁

4、下列有關(guān)“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當?shù)氖?　)。

A、兩者區(qū)位相近

B、兩者用途相近

C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同

D、兩者檔次相當

5、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為(　)元/m2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

6、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為(　) 元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

7、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為(　)萬元。

A、201.89

B、186.79

C、191.51

D、197.17

8、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是(　)。

A、增值稅

B、契稅

C、教育費附加

D、土地增值稅

9、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為(　)元/m2。

A、2139

B、2146

C、2651

D、2659

10、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費;買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于(　)元/m2。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是比較法概述。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。參見教材P175。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。在選取可比實例時，主要在精而不在多，一般選取3至5個即可，但不得少于3個。參見教材P182。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。選項A，甲和估價對象不在一個供需圈;選項CD，丙丁的用途與估價對象不同。參見教材P182～183。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)用途應相同。參見教材P182～183。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎。“含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價值后的名義價格是45萬元?？杀葍r格就是45萬元的一次性支付的價格。(50-5)×40%+(50-5)×60%/(1+8%)0.5=43.98(萬元)，單價=43.98/100=4398(元/m2)。參見教材P184～185。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎。該可比實例在其成交日期一次性付清的價格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。參見教材P185。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎。由于交易稅費均由賣方承擔，合同約定成交價就是買方實付金額，正常負擔下的價格=買方實付金額-應由買方繳納的稅費;另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬元)。參見教材P186。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎。賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅。參見教材P186。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/m2)，買方實付金額=正常負擔下的價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/m2)。參見教材P186～188。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500/(1+3%)=2427(元/m2)。參見教材P187。

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