房地產(chǎn)知識重點第二部分估價程序

一、 獲取估價業(yè)務(wù)：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。

二、 受理估價委托及明確估價基本事項。

1、明確估價目的。估價目的應(yīng)由委托人提出。下列財產(chǎn)不得抵押：
⑴土地所有權(quán)；
⑵耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；
⑶學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的公益設(shè)施等；
⑷所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)；
⑸依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；
⑹其他。
2、明確估價對象。估價對象應(yīng)包括明確估價對象的實體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。估價對象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。
3、明確估價時點。估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。
4、簽訂書面委托合同。

三、 擬定估價作業(yè)方案。

主要包括以下內(nèi)容：
⑴擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；
⑵擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；
⑶預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費；
⑷擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

四、 搜集估價所需資料。
主要有：
⑴對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；
⑵對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；
⑶類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；
⑷反映估價對象狀況的資料。

　　如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進行估價，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運營費用等；如某塊土地擬選用假設(shè)開發(fā)法進行估價，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計方案、擬開發(fā)費用等。

搜集資料的途徑有：
⑴委托人提供；
⑵實地查勘；
⑶到政府有關(guān)部門查閱；
⑷詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。

五、 實地查勘估價對象。形成“實地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。

六、 選定估價方法計算。

七、 確定估價結(jié)果。
　　
　　檢查估價結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查。
⑴計算過程是否有誤；
⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；
⑶參數(shù)選取是否合理；
⑷公式選用是否恰當(dāng)；
⑸所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；
⑹是否符合估價原則。特別強調(diào)：估價中的每一個數(shù)字都要有來源依據(jù)。

八、 撰寫估價報告。

　　估價報告質(zhì)量的高低，取決于估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價報告格式、文字表達水平及印刷質(zhì)量。對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價報告可采用表格的形式。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補償估價、居民預(yù)購商品住宅的抵押估價報告可采用表格的形式。

九、 交付估價報告。

十、 估價資料歸檔。估價資料的保存時間一般應(yīng)在15年以上。